“2016年上海二中院民事判决书”

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上海市第二中级人民法院

民事判决

案号：（2016）沪02民中4399号

上诉人（原审被告）上海虹冠酒店管理有限公司，住所地上海市静安区。

法定代表人吴惠强，总经理。

于景雄律师，上海英东律师事务所律师。

授权代理人王伟业。

被上诉人（原审原告）上海双喜有限公司，住所地上海市金山区。

法定代表人黄永武，董事长。

陈榕律师上海搬场公司最低价多少钱一个月啊，上海天明律师事务所。

被上诉人（原审被告）上海贵强装饰材料有限公司，住所地上海市徐汇区。

上诉人上海红冠酒店管理有限公司（以下简称“红冠公司”）对原上海市人民法院（2015）查民三（民）初字第511号民事判决书提出异议。上海市闸北区因房屋租赁合同纠纷，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。此案现已结案。

一审法院经审理查明，本市闸北区民和路XXX号即平型关路XXX号（以下简称“涉案房屋”）的产权人为上海双喜有限公司（以下简称“双喜公司”）。 2006年8月2日，红双喜公司（甲方）与上海贵强装饰材料有限公司（以下简称“贵强公司”）（乙方）签署了《协议》。协议称：为将争议房屋改造成商务酒店式酒店，甲乙双方签订如下协议：租赁面积约5000平方米上海市内搬家热线电话号码，租赁期限8年，自2007年4月1日起至2015年3月31日前两年年租金为100万元人民币（以下币种均为人民币），第三年至第四年年租金为120万元人民币，第五年至第八年年租金是人民币140万元。平均分四期付款，一月、四月、七月和十月初。协议第七条规定：“租赁期内，因租赁期内不可抗拒的因素（如市政搬迁）而无法履行本协议的，甲方不承担责任。乙方应在租赁期开始之日起六个月内，房屋无条件返还给甲方（含装修设施）。 1、因乙方装修，第三方增加的补偿费归乙方所有。 2、乙方装修费用补偿费由乙方协商解决。 3、租赁期满六年的，乙方免收任何装修补偿费。该协议由双喜公司和贵强公司双方签署，最后有手写的字样“因上海贵强装饰有限公司投资设立上海虹冠酒店管理有限公司位于上海市浦东新区一号路”。 XXX民和路，经双方协商一致，本协议项下的租赁费用由红冠大酒店有限公司支付。

旁边是红馆大酒店的印章。事后，宏冠公司实际经营管理涉案房屋并支付租金。 2010年7月7日，红冠公司出具了《还款预案》，其中称：我公司欠双喜公司房屋租金200万元。根据合同要求，我公司应及时支付全额租金。但因我公司与第三承租人因房屋租金发生经济纠纷，并向法院提起诉讼，上海市闸北区人民法院于2009年7月开庭审理，并判决2010年4月我公司胜诉。由于多年的诉讼，我公司蒙受了损失。另外，我们公司起步晚，业务规模小，给员工发工资非常困难。基于这些客观原因，希望贵公司给予您理解和包容。因此，我公司决定在2010年至2015年合同到期时分期、分批还款。具体还款步骤如下：2010年至2011年每年20万元，共计40万元； 2012年至2013年每年30万元，共计60万元； 2014年至2015年每年50万元，共计100万元。以上还款方案，希望贵公司支持并同意，并请您放心，我公司绝不会食言，承诺按时还款。如遇市政搬迁，我公司将积极配合贵公司及有关部门，及时有效解决搬迁中的各种困难。 2011年12月6日 2012年4月13日，红双喜公司先后向贵强公司发出两份《声明通知书》，称其未收到两年多的应付租金共计200万元以上，并要求贵强公司支付及时。其中，后者在《催款通知书》副本的签名旁边，有手写的字样“通知收号待核实吴惠强2012年4月16日”。

原审法院还查明以下事实： 1、2009年8月19日，虹冠公司因上海大拇指酒店用品有限公司（以下简称大拇指酒店用品有限公司）拖欠租金，将大拇指公司等人诉至原上海市。（简称“大拇指公司”）闸北区人民法院请求解除双方租赁合同，大拇指公司搬出涉案房屋，并支付租金及违约金。 2010年4月27日，原上海市闸北区人民法院作出（2009）闸民三（民）初字第1075号民事判决：双方就争议房屋签订的《租赁合同》终止、拇指公司搬迁。退出争议房屋并支付所欠红冠公司的租金。 2、2013年8月28日，红双喜公司向贵强公司、红冠公司发出了《要求民和路XXX号停止续租的律师函》。信中称，涉案房屋所在土地已纳入国有征地储备范围，贵强公司、红冠公司应立即停止续租，并及时澄清现状。双喜公司在信中还要求归强公司、红冠公司支付所欠租金。 3、原闸北区不动产登记处2008年3月31日出具的《上海市不动产登记信息》显示，涉案房屋已登记1号至13号楼13栋。明：2008年3月30日，该房屋产权登记164-12 和 164-13 号建筑已注册 (XXXXXXXXXXXX) 并被取消。 2008年4月16日核准的涉案房屋产权证书附件显示，涉案房屋共有1号楼至11号楼共11栋。

2015年2月，双喜公司向一审法院提起诉讼，请求判令： 1、桂强公司、红冠公司向双喜公司支付租金575万元及利息（自2010年1月1日起至该日分阶段计算）。判决生效时，按照同期银行贷款利率计算）； 2、贵强公司、红冠公司缴纳房屋占用费（参照租金标准计算，自2015年4月1日起至实际返还之日止）及利息； 3、贵强公司、红冠公司从争议房屋搬出，相关费用由贵强公司、红冠公司承担； 4、桂强公司、红冠公司补偿被拆迁房屋价值58万元。

原审中，红冠公司辩称：对于第一、二项诉讼请求，红冠公司虽然欠红双喜公司租金，但认为数额错误。首先，要扣除几笔钱，一是他为红双喜公司预支的农民工工资；二是他为红双喜公司预支的农民工工资；二是红双喜公司对涉案房屋经营互换市场的态度导致其起诉案外人后无法执行的案款，并因诉讼陷入被动经营后少付小商户租金; 三是红冠公司于2011年、2012年支付的105万元。其次，如果涉案房屋在租赁期内纳入征收范围，小商户将不再向红冠公司支付租金，因此租金标准应提高。被降低。另外，双方协议中未约定利息，不同意支付。对于第三次上诉，宏冠公司认为应延长双方租赁期限，故不同意搬出。至于第四宗投诉，相信只拆除部分屋顶。双喜公司在拆迁和办理产权证时已知晓此事，但未提出异议。目前，索赔时效已过。因此，红冠公司同意恢复原状，但不同意赔偿。

一审法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护。双喜公司与贵强公司签署的《协议》合法有效，双方均应遵守。根据本案查明的事实，虽然《协议》是双喜公司与贵强公司签署的，但双喜公司与红冠公司均认可协议末尾的笔迹约定租金由红冠公司支付。公司及后续履约过程其中，实际经营管理涉案房屋、实际支付租金、出具《还款方案》的公司也为宏冠公司。因此，一审法院认为，《协议》约定的租赁期限已届满，红双喜公司要求贵强公司、红冠公司搬出涉案房屋并承担搬家费用并无不当；红双喜公司询问贵强公司、红冠公司实际搬出前所欠租金及冠冠公司主张的使用费仍属合理。对于贵强公司和红冠公司应缴纳的租金数额，红冠公司建议扣除部分款项，并降低租金和使用费标准。对此，法院认为，在向农民工支付工资的部分，红冠公司没有提供充分证据证明该笔款项与红双喜公司之间存在联系，故不能扣除租金。至于诉讼后无法支付案件、少收小商户租金、搬迁开始后未收取租金等情况，这些事实均发生在宏冠公司与分租客之间。根据合同相对性原则，红冠公司的损失应单独索赔，不能从租金中扣除，难以构成降低租金标准的理由。对于宏冠公司提出的还应扣除105万元的说法，宏冠公司认为，这105万元确实是用来抵消之前拖欠的租金的，但目前无法提供证据证明，在租赁期内多次扣除后、虹冠公司仍欠具体金额，故无法证明的后果应由虹冠公司承担。双喜公司主张使用费标准应以租金标准为依据，合理，法院予以认可。至于红双喜主张的利息主张，由于缺乏法律或合同依据，法院难以予以支持。关于红双喜公司主张红冠公司赔偿房屋拆迁部分长途搬家最便宜的方式1000公里多少钱，由于诉争房屋2008年的房产权证已包含现场房屋的变动情况，红双喜公司作为房产业主，至少应该从此知道房子的建筑面积。事实是它已经变少了。但红双喜公司并未提供证据证明其在本案诉讼前曾向红冠公司提出索赔。因此，红双喜公司的诉讼请求已经失效，法院不予支持。

贵强公司经法院依法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼的，将被视为放弃诉讼权利，自行承担相应的法律后果。

一审法院据此作出判决： 1、贵强公司、红冠公司应自判决生效之日起15日内搬出涉案房屋； 2、贵强公司、红冠公司应自判决生效之日起15日内搬出纠纷房屋。 15日内向红双喜公司支付房屋租金575万元； 3、桂强公司、红冠公司应自判决之日起（自2015年4月1日起计算至实际搬出之日）起15日内向红双喜公司支付房屋使用费，计算标准为： 120万元/年）； 4、驳回双喜公司剩余诉讼请求。

原判后，上诉人红冠公司不服，向本院提起上诉，主张： 1、红冠公司不是房屋租赁合同纠纷的主体。双喜公司与贵强公司签订协议。宏冠公司系向贵强公司租赁争议房屋，不承担向红双喜公司支付租金的责任。红冠公司仅支付了应向贵强公司支付的租金。租金直接支付给双喜公司。 2009年，因纠纷房屋装修，农民工工资被拖欠。政府要求红冠公司支付120万元解决农民工工资问题。该费用应视为宏冠公司向贵强公司支付的租金，应予扣除。 2、红双喜公司严重干涉红冠公司经营权，单方面违约，给红冠公司、贵强公司经营造成重大损失。根据《协议》上海搬场公司最低价多少钱一个月啊，二手酒店用品市场不属于双方协议限制的项目，而是贵强公司独立的经营范围。 2009年1月7日，红冠公司将部分房屋转租给大拇指公司。并引入二手酒店用品市场，然后向实际经营户收取租金。双喜获悉此事后跨省寄大件物流哪家便宜，于2009年3月16日发布公告，表示不同意经营二手酒店用品市场。这种行为严重干扰了实际经营户的正常经营，导致拒付租金、缴费混乱等现象频发。大拇指公司以此为由拒绝向红冠公司支付相关租金及费用。在红双喜的压力下，红冠公司向法院提起了对大拇指公司的诉讼。尽管判决已经生效，但大拇指公司仍未支付逾170万元的欠款。该责任应由红双喜公司承担。根据合同法第一百一十二条、第一百一十三条的规定，上述费用应当从红冠公司应支付的租金中扣除。 3、红双喜公司利用出租人的优势地位，故意不及时进行市政拆迁，未按照约定向承租人发出终止协议通知，不配合政府的有关规定。征地工作，拟单方面获得拆迁补偿，同时继续收取租金。 4、红双喜公司于2015年自行收回租赁仓库，并自2014年起陆续锁上部分房屋，更换新铁门。红双喜公司实际控制的仓库共计700平方米，占租赁总面积的1%。 /6、这部分租金也要扣除。据此请求，应当撤销原审法院判决正文第一至第三项，并将案件发回原审法院重审。

被申请人双喜公司辩称： 1、虽然《协议》是双喜公司与贵强公司签订的，但租赁合同中明确规定租金由红冠公司支付，在后续的还款计划中，红冠公司将按规定支付租金。由宏冠公司支付。官公司支付了租金，宏官公司也加盖公章确认。 2、向农民工支付工资是红冠公司自身行为，与红双喜公司无关。 3、红双喜未干预红冠公司的经营活动，不应承担相关责任。 4、租赁房屋全部由红冠公司控制，红双喜公司未上锁。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人桂强公司二审未应诉。

本院经审理认为，原审认定事实属实，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。双喜公司与贵强公司签署的《协议》是双方自愿、真实的意思表示，不违反法律规定。双方均应严格遵守。根据原审查明的事实，红冠公司和红双喜公司均认可《协议书》上的手写文字内容。结合协议内容及系争房屋的实际经营者、租金支付者及还款计划均系红冠公司的事实，一审法院认定贵强公司、红冠公司应按协议约定缴纳欠款。。租赁期满后搬出诉争房屋并支付租赁期满后拖欠的租金和诉争房屋使用费并无不当，本院予以认可。红冠公司声称其仅代表贵强公司支付租金，与红双喜公司不存在法律关系。该声明与协议手写内容及实际履行明显不符，且未提供充分证据证明其主张。本院不会受理。

对于租金数额的确定，宏观提出扣除支付给农民工的工资以及此前诉讼中未执行的金额。本院认为，农民工的工资由宏冠公司自行支付。宏冠公司未提供充分的证据和理由证明该款项应从租金中扣除，故本院不予支持。红冠公司主张扣减另一案未执行金额。本院认为，红冠公司可以就该笔款项再次提出索赔，没有理由从本案租金中扣除。至于红冠公司建议红双喜将争议房屋内700平方米的空间锁起来，导致红冠公司无法使用，红冠公司未予采纳。宏冠公司未提供充分证据证明，本院不予采信。。综上，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费65000元，由上诉人上海虹冠酒店管理有限公司承担。

此决定为最终决定。

法官助理孙兴东