美国房产经纪人如何带你看房？揭秘全过程！（深度剖析）

搬家行业门槛低，所以从事搬家服务的人员和企业非常的多，搬家收费也是五花八门，导致整个行业非常混乱，上海其实有22家正规搬家公司，收费标准是由上海运管部门和上海搬场行业协会制定的，找到这些搬家公司基本没什么大问题，服务和收费都是统一的，即使出现问题，也可以向相关部门投诉解决，但是上海除了这22家以外还有上千家从事搬家的企业和个人，这些公司大多是在互联网上冒充知名搬家公司做推广，低价引流，上门服务时胡乱加价，上当受骗的客户非常的多，这些企业因为是冒牌的，所以留的信息都是假的，出现问题客户投诉无门！上海正规搬家公司搬一户人家收费正常1500元左右，客户找到冒牌大兴搬家公司往往要付出高出几倍甚至十几倍的搬家费用，搬家过程也是苦不堪言！
上海搬家记住重要一点，人工费按时间收取的都不是正规搬家公司，正规搬家公司收费1车1500元左右，收费详情咨询上海蚂蚁搬场公司4008201116；

日前，本文第一部分发布：（点击查看）

引来不少争议：在被房产中介广泛认可的同时，也有读者反馈——为什么想从中国买家身上赚钱，却还要抱怨客户？ 这是两个不同的概念：消费者和服务提供者在人格上是平等的，不能因为他们给了商机就跪拜仰望。

下面的文章虽然以在美国买房为例，但加拿大的情况也差不多。 在此呼吁，请善待您身边的房产中介。

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如何看房？

这几年，经常接到在美国的华人电话，说他们此时在某某城市，问我能不能马上给他们看房子。

这是根本不了解美国市场的表现。

这里我想解释一下美国的经纪人是如何带人看房的。

首先，美国每个州和地区都有一个本地房源的MLS系统（Multiple Listing Service），是一个功能强大、极具权威性的房地产综合信息平台。

目前，南加州所有城市共享同一个MLS系统。 经纪人只要缴纳会员费就可以使用，而我们拿到房屋买卖合同后，必须在三天内将详细的房屋信息录入MLS系统。 然后将房门钥匙放入电子钥匙盒中，挂在门外。

买方代理人带客人看房时，根据MLS上各房的具体要求，可以使用带有指定密码的电子钥匙打开钥匙箱，取出钥匙。

一旦钥匙箱被打开，销售代理就会收到一封电子邮件，告知谁访问过该物业以及何时访问过该物业。 当然，还有一些具体的细节和规章制度是我们必须严格遵守的。 由于市面上的房子大多是二手房，而且卖家还住在房子里，即使能拿到钥匙，也必须提前预约，切不可轻易开门。

因此，我们在南加州的所有代理商不仅拥有相同的房源，而且可以向客户展示所有房源。 这是美国经纪人的一大优势，所以我们一般只与买卖双方签订独家代理合同，买卖双方只应选择值得信赖的经纪人。 两条船上的买家不仅得不到好处，还会失去经纪人的信任。 谁会为那些不尊重劳动的买家尽心尽力！

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中国买家带来的挑战

美国金融危机后，近四五年来，一波又一波的大陆人买房投资。 这对于我们华语经纪人来说，无疑是一件值得高兴的事情。 这些买家大多来自北京、上海、深圳和广州，因为他们可以通过在那里出售公寓来在这里购买独立别墅。

而且他们中的大多数人不知道如何在美国买卖房地产。 美国太大了，他们也不知道应该在哪个城市或哪个洲买房。即使他们决定在南加州买房，这里也有数百个城市，而且东南西北距离更远两个多小时。

因为这个不确定的因素，他们来了之后需要看房，有的甚至以旅游的形式看全美各大城市的房子。 他们很清楚，在美国买房货拉拉400公里大概多少钱，买家不用花一分钱，就可以享受贵宾待遇。

所以我每次去一个地方，我都会联系当地的经纪人，让他们看房子，但是每个买家能买多少房子呢？ 可想而知，有多少经纪人成了他们的免费导游。 中国买家虽然给我们带来了更多的生意，但也给我们带来了更大的挑战、苦恼和无奈。

几年前，我离开了我辛勤工作的城市，搬到了与尔湾相邻的纽波特比奇。 自然地，我失去了我以前的卖家群。 我打算重新开始在这里工作，但我不断收到来自买房的中国投资者的电子邮件和电话，这让我很忙。 我哪有时间和精力开辟新的卖方市场？

我来美国20多年，一直生活在美国人的圈子里。 绝大多数美国人诚实守信，守法守法。 大家以诚相待，做好自己的本分，互相尊重，不耍花招。 我一直都是这样的。

非常感谢给我写信给我打电话的人，感谢他们对我的信任，在众多经纪人中选择了我。 我耐心地给他们回信，不厌其烦地回答各种问题，包括那些与房地产买卖无关的问题，并为他们建立了一个不断更新的房源网站。

有缘的人自然会成为我的客人，成为我的好朋友，让我开心。 同时，我发现自己的工作量增加了无数倍。 无论白天还是黑夜，星期天还是周末，都有做不完的事，要回答的问题，要看的房子。

结果，我的交易量并没有比以前多多少。 我们付出的远比得到的多上海公兴搬家公司电话多少号，经常会遇到不尊重我们的人，把我们当成免费导游的人，向我们索要佣金回扣的人，还有脚踏几条船的人，帮他们找那些人对房子满意就去找亲戚朋友下单等等，这些人在把大把的钱带进美国的同时，也把他们在中国的坏习惯和心机带到了美国！ 难怪我一个在台湾做中介的朋友跟我说，她拒绝所有来自大陆的买家，说他们根本没有信用。 我想她一定受到了很大的刺激。

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有这样的买家

有一对夫妇送他们的女儿去洛杉矶上大学。 他们很诚恳地请我帮他们的女儿在学校附近的几个城市找一套合适的房子。 预算大约是一百万美元上海搬家公司哪家信誉好价格合适一点，他们需要贷款。

我先给他们介绍了一个我可以信任的贷款人，花了很多时间找他们预约，然后开车到很远的地方来接他们。 看了几天不同城市的房子，看中了几套房子。 他们说回去商量后再给我结果。 过了几天，我给他们女儿打电话，她犹豫了一下，说她爸妈改变主意了，这次不打算买了！ 他们没有道歉就消失了。

几个月后，我从他们的贷方那里得知，他们已经直接从上市代理处购买了我展示给他们的房子！ 他们认为这样可以节省一点钱，但事实并非如此。 买方代理人的佣金由卖方支付，并在买卖合同中预先签订。 如果买家直接找到卖家代理，卖家代理将获得双倍佣金，因为他可以告诉卖家他找到了买家。

而卖方的经纪人必须首先代表卖方的利益。 这样的买家让我们的辛苦白费了，没有达到国内跑单的效果。 他们还以身作则，教女儿们如何说谎，如何不尊重别人的劳动！ 除了吸取教训之外，我真的没有精力为这样的人生气和难过。

去年，我遇到了一个百万美元以上的现金买家。 他打电话告诉我，他所有的钱都到位了，准备买房子了。 之前他去过美国，要我给他看房子，我拒绝了，因为他没有资金证明。 这次我带他和他儿子看了很多房子，我看中了一套全新的，完全符合他对我提出的要求。 这是无可挑剔的，价格也在他们的预算之内。 但他表示要回去和妻子商量后再做决定。 我又累又饿上海搬家公司哪家信誉好价格合适一点，不得不开车一个多小时把他们送回酒店。

第二天他打电话说老婆觉得太贵了，卖家能降一万他们就买。 我告诉他，那里的新房很抢手，卖家一分钱不掉，不买别人也能买。 于是他对我说：你可以拿很多佣金北京市搬家公司电话查询，你能不能捐一万美元给我们！

我简直不敢相信自己的耳朵！ 我手里有一百万多现金，但我眼里还看到我那点佣金，宁愿放弃买房也不让我们存点血汗钱。 在中国买房，买家似乎要支付很多费用，包括经纪人的佣金。 来到美国，不用花一分钱就可以得到各种服务。 应该感恩吗？

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我们的奖励

上述新房开发商向买方经纪公司支付的佣金不足2%。 扣除公司的份额和我们必须承担的费用和税金后，我们得到的奖励只有1%。

目前在美国市场，单边经纪佣金约为1%~3%，部分新房甚至不支付佣金，视市场供求情况和卖家急迫性而定。 而这个佣金是直接支付给经纪商的公司或者Broker，扣除公司的份额，大概20%到50%不等，剩下的我们要交联邦和加州的所得税，加上保险费，公司的监督和审计手续费和律师费等，远比人们想象的要少。

我知道有不少聪明的中国人拿到了Broker牌照，注册了上海蚂蚁搬家公司，鼓励购房者自己找房子或者找当地的经纪人看房。 他们看中之后，就会出价，完成项目。 贸易。 他们什么都不做，当然可以与买家分享佣金。 于是，有些买家一开口就要求我们返佣。 这类买家只看到眼前的利益，却失去了中介的信任，很可能在不知情的情况下多付租金。 小事输大事。

记得十五年前我们买第一套房子的时候，中介就打电话告诉我们哪里正在盖新房，我们可以自己去看看。 结果，我们去看了，很喜欢，就买了。 整个建房、过户的过程中，中介没有任何干预，还拿到了卖家3%的佣金。

我跟我美国老公开玩笑说，这个中介什么都不做就存了这么多钱？ 他说中介提供的信息很有价值，不然我们也不会买这样的房子！ 这就是美国人的思维方式。 信息和情报很有价值。 我同意。

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我们的新使命

本来在加州买新房，我们的agent只需要带买家第一次看房，如果满意，就把买家交给卖家就大功告成了。 但是自从中国来了一大群人来买房之后，我们的工作范围也扩大了无数倍！

且不说繁琐的二手房，对于那些买了新房的客户，我们不仅要帮他们翻译解释那些厚厚的合同和各种相关文件，还要翻译买卖双方在交易过程中的关系。建房和过户全过程各种邮件和问题，陪他们去设计中心选择不同的装修材料，找保险公司，帮助做最后的验房，联系水、电、气和废物管理公司，提供学校和各种结算-相关信息和情报等，

很多这些应该由买家自己来做的事情，我们都像管家一样做了，我们用我们的劳动来感谢那些信任我们的人。 我们愿意帮助那些不懂美国，不会用英语交流但尊重我们的劳动，珍惜我们的信息和智慧的同胞！ 但是对于一些买家来说，不管我们为他们省了多少钱，不管我们多做了多少，我们都觉得欠他们一辈子！

事实上，经过这些年的职业影响，我学会了如何站在别人的角度去理解和原谅那些让我们不开心的人。 对我来说，不管有过多少不愉快的经历，我依然热爱这个职业。

一心一意为客人着想，把他们买房卖房的事当成自己的事。 怎能随心所欲，但请对得起自己的心！ 值得庆幸的是，我遇到的人大多是真诚、可爱、高素质、有文化、有修养的人，可以成为我终生的朋友。

在过去的十年里，我作为房地产经纪人所感受到的悲欢离合，日日夜夜都写不完。 几乎每一笔交易都有苦中有乐，苦中有乐。 就像游乐园里的过山车一样，没有刺激就没有刺激。 我们的生活也是如此。 由于收入极不稳定，靠经纪人的收入养家糊口是极其危险的！ 在我们刚刚经历的金融危机中，有多少经纪人为了零收入拼命工作，不得不转行另谋高就。

买卖房屋对于外行来说似乎很简单，但事实并非如此。 现在的客户对代理商的要求越来越高，尤其是来自中国的客户，简直把我们当成了百科全书。 本来，买卖房子的过程中涉及的知识范围很广，客户希望你什么都懂。 即使是你工作范围之外的问题，也必须为他们解答。 因此，我们对相关法律、贷款和市场状况有很多了解。 、估价、转让、税务、以及不断更新的合同条款等等，都要不断学习和完善自己，才能赢得客户的信任，继续享受房产中介应该享受的乐趣，忘记那些充实自己的东西我们的人生经历苦！

新年快乐

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