上海购房新政：房贷、落户、物业服务全解析！

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上海市最新房贷清算政策汇总：日前，上海市房管局发布《关于实行住宅物业项目物业服务收费有偿制度物业服务收费计费办法有关事项的通知》上海搬家公司收费标准及收费方式表，即将实施自2022年2月1日起施行，有效期至2026年12月31日。

《关于住宅物业项目物业服务收费实行有偿制物业服务计费办法有关事项的通知》文件解读

一是关于物业服务资金的构成。 明确物业服务费用构成和物业服务企业报酬构成。 规定应当列入专项维修资金的物业公用部分和公用设施设备的维修、更新和改造费用，不得列入物业服务支出。

二是关于实行薪酬制度计费方式的项目账户开立。 明确物业服务企业应当对实行薪酬制计费方式的项目单独开立银行账户和财务核算账套，以及账户资金存放内容和账套用途。

三是关于物业服务资金的预算管理。 明确年度物业服务预算的编制依据，按照新修订的《上海市住宅物业管理条例》有关规定，建立预算公示制度。

四是关于年度预算外事项的处理。 明确年度预算外项目支出的协商程序。

五是公示物业服务资金账户。 明确物业服务资金、决算收支的公示时间及相关要求。

六是物业服务资金审计。 明确物业服务资金结余或短缺的处理办法。

七是关于业主不交物业费的情况。 根据《民法典》第944条规定，“业主违反约定，逾期不缴纳物业费的，物业服务提供者可以催告其在合理期限内缴纳；合理期限届满，仍不支付的，物业服务提供者可以提起诉讼或者申请仲裁。” 对条例进行了修改和完善。

《关于住宅物业项目报酬制度物业服务计费方式有关问题的通知》

临港新区管委会、各区住房保障管理局、物业服务公司、施工单位、业主大会：

根据《上海市住宅物业管理条例》和国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价管理办法》等相关规定，收费物业服务现对本市小区物业管理区实行计费办法有关事项通知如下，请遵照执行。

一、关于收费物业服务计费方式

物业服务有偿计费方式（以下简称“薪酬制计费方式”），是指按照约定的比例或约定的金额，向物业服务企业支付预收物业服务资金的报酬，其余用于物业服务合同。 业主享受或承担费用、余额或不足的物业服务计费方式。

2、物业服务合同的有关规定

本市小区物业管理区域实行有偿制的，物业服务企业应当与建设单位或者业主大会在物业服务合同中约定物业服务内容、标准、收费标准、支付方式等。物业服务资金的使用时间、报酬和管理。 、资金余额或不足的处理办法、物业费的税费等具体内容。

三、关于物业服务资金的构成

物业服务合同约定物业费按报酬制计费的，物业服务企业收取的物业费为物业服务基金，包括物业服务支出和报酬上海搬家公司收费标准及收费方式表，其中物业服务支出应当属于缴费的业主上海 搬家公司哪家服务最好，由物业服务企业托管。 物业服务企业不得用于物业服务合同约定以外的费用。

（一）物业服务费用的构成一般包括以下几部分：

1、管理服务人员的工资和法律、法规规定的社会保险、公积金、福利费等相关费用；

2、物业共用部分及共用设施设备的日常运行维护费用；

3、物业管理区域的清洁费用；

4、物业管理区域的绿化维护费用；

5、维持物业管理区域秩序的费用；

6、办公费用；

7、物业服务企业与项目物业服务相关的固定资产折旧；

8. 共享部分财产、共享设施设备、公共责任保险费；

9、物业服务基金审计费用；

10、业主同意的其他费用。

应当列入专项维修资金的物业公用部分和公用设施设备的维修、更新、改造支出，不得列入物业服务支出。

(2) 物业服务公司报酬

物业服务企业的报酬包括物业服务企业管理费用的分摊、企业利润等。报酬由物业服务企业与建设单位或业主大会协商确定，可从物业服务企业中提取。按照物业服务合同约定，按照固定数额或者固定比例预收物业服务费。

4、物业服务资金收支管理

(1) 独立核算账户的开立

物业服务企业应当对实行有酬制的项目单独开立银行账户和财务核算台。 银行账户专门用于存放预收的物业服务资金、公共收入、小区维修资金专户、业主大会账户划拨资金； 财务会计账套专门核算与项目有关的物业服务资金、公共收入和收付款。 资金等

账户的使用和管理应当符合国家有关会计管理制度，接受业主和业主大会的监督。

（二）物业费的收缴

业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额缴纳物业费。

物业服务企业收取物业费后，应当开具相应金额的收据。

（三）物业服务资金预算管理

物业服务企业应当根据物业服务合同约定和小区实际情况，编制年度物业服务资金预算。 年度物业服务资金预算应根据相应的物业服务支出进行分项预算，并考虑人工成本、物价指数的可预见变化等因素。 年度物业服务资金预算数额高于物业服务合同约定的年度物业费用总额的，按照物业服务合同的有关规定执行。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定的期限，在物业管理区域内公布建设单位或者业主委员会确认的年度物业服务资金预算，并及时答复业主提出的询问。或业主大会。

（四）年度预算外事项

因突发意外原因导致物业服务不能正常开展，需要实施年度物业服务资金预算外项目的，物业服务企业应当编制项目预算，报业主委员会，由业主大会决定或者同意执行。 因客观原因不能选举产生业主委员会的，由居民委员会依法组织业主讨论决定。

5、物业服务资金账户公示

物业服务企业应当定期向全体业主公布上季度物业服务资金收支情况表。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定的期限上海搬家拉货公司，将经审核的物业服务项目收支情况书面报告业主大会或者全体业主，并将物业服务资金决算情况公示于前一年在物业管理区。 物业服务资金年度决算根据当年物业服务资金年度预算，逐项结算。

6、物业服务资金审计

物业服务企业、建设单位或者业主大会应当聘请审计机构对上一年度物业服务资金预算执行情况和收支情况进行审计，并出具审计报告。

根据年度审核结果，物业服务资金结余或不足的处理办法：

（一）物业服务资金存在结余

在物业服务合同期限内，上一年度剩余的物业服务资金可以结转下一年度使用或者按照物业服务合同约定办理。

物业服务合同终止后，物业服务资金仍有余额的，应当退还相关支付的业主或者按照业主大会的决定办理。

（二）物业服务资金不足

物业服务资金不足的，由业主一次性支付相关费用或按物业服务合同约定处理。

七、其他

业主违反物业服务合同，逾期不缴纳物业费的强生搬家公司电话号码，物业服务企业可以催促业主在合理期限内缴纳； 合理期限届满，业主仍不缴纳的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。

本通知自2022年2月1日起施行，有效期至2026年12月31日。《关于住宅物业管理区域物业服务收费实行有偿制物业服务计费办法有关问题的通知》（上海房管）标准吴[2015]7号）同时废止。

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